11 Ocak 2023 tarih ve 32070 sayılı Resmî Gazete’de Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayımlanmış olup bu Yönetmelik ile 18 Ocak 1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun (“Kanun”) 61/A maddesine göre noterler tarafından düzenlenecek olan taşınmaz satış sözleşmelerinin tâbi olacağı usul ve esaslar düzenlenmiştir.

İlgili Kanun Hükmü

Kanun’un 61/A maddesi, taşınmaz satış sözleşmelerinin noterlerce yapılabileceğini hüküm altına almıştır. İlgili hükümde, noterler tarafından düzenlenecek taşınmaz satış sözleşmelerinin hangi şekilde yapılacağı hakkında çerçeve bir usul belirlenmiş olup bu usul Yönetmelik ile detaylandırılmıştır.

Kanun’un bahsi geçen hükmünde;

• Taşınmaz satış başvurusu üzerine noterlerin başvuru belgesi düzenleyeceği ve bu noktada ilgili taşınmaz üzerindeki tüm kısıtlamaların da dikkate alınacağı,
• Tapu kayıt örneğinin ve diğer gerekli belgelerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu bilişim sistemi yoluyla noterler ile paylaşılacağı,
• Eksik kayıt ve belge olması halinde bunların tapu bilişim sistemi üzerinden ilgili tapu müdürlüğünden talep edilip tapu müdürlüğünce eksikliğin giderilmesiyle ve noterlerce taşınmazın satışına engel bir durum olmamasının tespitiyle taşınmaz satış sözleşmesinin yapılacağı,
• Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarca imzalanmasını takiben noterlerin tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu numarayla sisteme kaydedeceği,
• Taşınmaz satış sözleşmesinin sisteme kayda alınmasıyla beraber taşınmazın tapu siciline tescilinin tapu müdürlüklerince sağlanacağı ve ayrıca sözleşmelerin noterlerce nasıl saklanacağı

gibi hususlar hüküm altına alınmaktadır.

İlaveten ilgili maddede, taşınmaz satış sözleşmelerinin damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisna olduğu ve ilgili Kanun maddesi kapsamında yapılan işlemler karşılığında tapu harcı ve noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacağı belirtilmektedir.

Yönetmelikçe Getirilen Eklemeler ve Yenilikler

Yönetmelik’te, Kanun’un 61/A maddesinde belirtilmiş olan taşınmaz satış sözleşmelerine dair yapılacak başvuruların yalnızca Türkiye Noterler Birliği’nin (“Birlik”) “e-randevu/başvuru” uygulaması kanalıyla e-Devlet sistemi üzerinden yapılacağı belirtilmektedir.

Başvuru usulünün bu sistem aracılığıyla adım adım nasıl yapılacağı Yönetmelik’te açıklığa kavuşturulmuş ve Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine (“TNBBS”);

• Tarafların ve varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik, tebligata esas adres ve iletişim bilgileri;
• Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, mavi kart sahiplerinin mavi kart kimlik numarası,
• Yabancı ülke vatandaşlarının, vatandaşı olduğu ülkeye ait pasaport veya yabancı ülke kimlik bilgisi, yabancı kimlik numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası,
• Vatansız kişilerin vatansız kişi kimlik bilgileri ve potansiyel vergi kimlik numarası,
• Tüzel kişileri tanımlayıcı bilgiler,
• Kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler,
• Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar

gibi gerekli hangi bilgilerin girilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Taşınmaz satış sözleşmesi noterce düzenlenirken, Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde (“TAKBİS”) yer alan sözleşme şekli ve içeriği dikkate alınarak Birlik tarafından hazırlanmış ve TNBBS’ye kaydedilen sözleşme örneği kullanılacaktır.

Taşınmaz satış sözleşmesine konu edilecek taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması halinde bu eksiklikler, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (“TAKPAS”) vasıtasıyla talep edilecek olup eksikliklerin ilgili tapu müdürlüğü tarafından giderilmesini takiben en geç 3 iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenecektir.

Ayrıca Yönetmelik’te, Kanun maddesindeki düzenlemelere ek olarak taşınmaz satış sözleşmesine tescili engelleyecek veya hükümsüz kılacak kayıt ve şartların konulamayacağı hükmüne yer verilmiştir. İlaveten, tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya taşınmaz satışına engel hukuki bir durumun varlığı halinde noterlerce taşınmaz satış işlemlerinin gerçekleştirilmeyeceği belirtilerek Kanun hükmüne benzer bir düzenlemeye gidilmiştir.

Yönetmelik’te, taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi için alınan randevu tarih ve saatinde ilgili noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe başvurmaları hâlinde işlemin yapılabilmesi hakkı tanınmış, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisinin aynı gün kısa mesajla bildirileceği belirtilmiştir.

Yönetmelik kapsamına alınan bir başka durum ise satışa konu taşınmazın üzerinde hak ve yükümlülüklerin bulunması halidir. Satışa konu taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülüklerin bulunması halinde, bunlar hakkında taraflara bilgi verileceği Yönetmelik’te düzenlenmiş olup mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınacağı hüküm altına alınmıştır.

Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarca imzalanıp yevmiye numarasının alınması ve sisteme kaydedilmesi hususu da Kanun hükmü ile paralel nitelikte olup Yönetmelik’te sözleşmenin kaydedileceği sistemin TAKBİS olacağı açıkça belirtilmiştir. Bunun yanında ilgili taşınmaz satış sözleşmesinin ve diğer belgelerin TNBBS’ye kaydedilip süresiz olarak saklanacağı da Yönetmelik’te ifade edilmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarca imzalanması ve tescilinin de tamamlanmasıyla da noter tarafından tapu senedi verilecektir.

Öte yandan Birlik tarafından 3 Temmuz 2023 tarihinde yayımlanan duyuruda noterliklerde yapılacak taşınmaz satış işlemi sürecinin tapu müdürlükleri tarafından izlenen süreçte olduğu gibi olacağı belirtilmiştir ve Yönetmelik ile paralel bir açıklama yapılmıştır.

Bu doğrultuda, taşınmazını satmak isteyen ilgilinin Birliğin E- Başvuru/Randevu sistemi üzerinden başvurusunu yapması, talep edilen bilgileri sisteme eklemesi ve sistem üzerinden işlemi yapmak istediği noterliği seçmesi üzerine, ilgili noter tarafından başvuru sahibinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunun tespiti yapılacak ve sonra başvuru kabul edilerek işlem başlatılacaktır. Başvurunun kabulünden sonra noter tarafından taşınmazla ilgili tapu kayıtları incelenecektir. Taşınmazın satışına engel bir durum bulunmadığı tespit edildiğinde, tapu harcı ve masrafları ilgililer tarafından yatırılması aşamasına geçilecek ve ilgili tutarlar ödendikten sonra taraflar, düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecektir. Sözleşme bizzat Noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, sisteme kaydedilerek Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilerek taşınmazın sistem üzerinden tapu kütüğüne tescili sağlanacaktır. Taşınmazın devri gerçekleştikten sonra ise düzenlenecek tapu belgesi ve diğer belgeler noter tarafından ilgilisine verilerek işlem tamamlanmış olacaktır.

İşbu not, 19 Eylül 2023 tarihine kadar gerçekleşmiş mevzuat gelişmeleri ışığında ve yalnızca genel bir bilgilendirme yapmak amacıyla hazırlanmış olup tanıtım/reklam amacı taşımamaktadır ve herhangi bir durum özelinde bir hukuki görüş içermemektedir.